Barcelona y Teruel son las dos capitales con el mayor porcentaje de anuncios que registran bajadas de precio, con un 21%. Les sigue otras ciudades destacadas como Madrid (20%), Alicante (19%), Málaga, Sevilla, Valencia o Zaragoza (18% ) El volumen de anunciantes de viviendas en venta que rebajaron sus expectativas se incrementó durante el primer trimestre de este año en comparación con el mismo periodo de 2025. En concreto, el 14% de las viviendas anunciadas redujo su precio este año, frente al 11% que lo hizo el año pasado, según un estudio publicado por idealista, analizando los inmuebles publicados en su base de datos. Barcelona y Teruel son las dos capitales donde el porcentaje de anuncios que registraron bajadas de precio es mayor, ya que comparten una tasa del 21% de los anuncios. Les sigue Madrid con un 20% y, a continuación, se encuentran Alicante (19%), Segovia (19%), Málaga, Sevilla, Valencia y Zaragoza (18% en los cuatro casos). Entre los grandes mercados Palma es donde menos propietarios bajan el precio (14%), seguida por Bilbao (16%) y San Sebastián (17%). Ourense, por su parte, es la única capital en la que el peso de los anuncios que rebajan es inferior al 10%, ya que se queda en el 9%. Le sigue Huesca con un 10% de los propietarios, y posteriormente se sitúan Jaén, Zamora, León y Ávila, que comparten un 11%. Teruel es también la ciudad en la que más ha aumentado el número de bajadas de precios (pasa del 9% en el primer trimestre de 2025 al 21% actual), seguido por Madrid (del 12% al 20%), Cáceres (del 8% al 16%), Segovia (del 12% al 19%), Valencia (del 12% al 18%), Santa Cruz de Tenerife (del 11% al 17%), Castellón de la Plana (del 10% al 16%) y Albacete (del 9% al 15%). En Zamora (11%), Huelva (12%), Vitoria (13%) y León (11%) el peso de las bajadas se ha mantenido en el último año. En cambio, en 5 capitales el porcentaje de anuncios que bajan precio se ha reducido. El mayor descenso se ha producido en Ceuta (pasa del 16% al 13%), Huesca (del 12% al 10%), Palencia (del 13% al 12%), Salamanca (del 13% al 12%) y Pamplona (del 14% al 13%). 1T 2026 | Capitales de provincia | Volumen de anuncios en venta que rebajaron su precio  Página 1 de 2   Tabla con 4 columnas y 53 filas. En este momento se muestran las filas desde la 1 a la 28. Ordenado de forma ascendente   Capital 1T 25 (%) 1T 26 (%) Dif. (pp)   España 11% 14% 3   A Coruña 11% 16% 5   Albacete 9% 15% 6   Alicante 14% 19% 5   Almería 13% 16% 3   Ávila 9% 11% 2   Badajoz 14% 16% 2   Barcelona 16% 21% 5   Bilbao 13% 16% 3   Burgos 10% 12% 2   Cáceres 8% 16% 8   Cádiz 15% 17% 2   Castellón de la Plana 10% 16% 6   Ceuta 16% 13% −3   Ciudad Real 15% 17% 2   Córdoba 13% 14% 1   Cuenca 11% 14% 3   Girona 11% 13% 2   Granada 13% 15% 2   Guadalajara 12% 15% 3   Huelva 12% 12% 0   Huesca 12% 10% −2   Jaén 9% 11% 2   Las Palmas de G.C. 12% 15% 3   León 11% 11% 0   Lleida 13% 15% 2   Logroño 10% 13% 3   Lugo 7% 12% 5  Página 1 de 2   *Anuncios en la base de datos de idealista durante el periodo analizado Fuente: idealista/data2

Ahora el Alto Tribunal tendrá que determinar qué contenido debe tener la prueba que se aporta frente al valor de referencia de Catastro, Es evidente que el valor de referencia de Catastro, tras haber sido declarado constitucional el pasado mes de febrero (STC 13/2026), ha venido para quedarse. Y nos guste o no, es la forma de determinar la base imponible de impuestos tan importantes en el ámbito inmobiliario como el de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Por ello, cuando este valor resulte excesivo y desproporcionado, es preciso saber cómo atacarlo. Y una de las mejores formas de hacerlo será aportando un informe pericial realizado por un arquitecto, que demuestre que dicho valor de referencia no se corresponde con el de mercado. Pero ¿qué contenido debe tener ese informe? ¿Es suficiente con que ofrezca una valoración alternativa del inmueble ajustada a precio de mercado, o debe centrarse únicamente en detectar los errores cometidos al calcular el valor de referencia? El criterio de los Tribunales sobre el contenido del informe pericial aportado frente al valor de referencia Sobre esta cuestión ya escribí en un artículo publicado en Idealista. Ello, indicando que la mayoría de los Tribunales de Justicia se estaba decantando hasta la fecha por exigir que el informe pericial no se limitara a ofrecer una valoración alternativa del inmueble (aun ajustada a precio de mercado), sino que debía contener una crítica motivada a la forma en que se había determinado el valor de referencia en el caso concreto. Así, me referí a diversas sentencia de los Tribunales Superiores de Justicia (TSJ) de Asturias y de Castilla y León (Burgos), que habían considerado necesario que, frente al valor de referencia, se aporte una prueba pericial que acredite que dicho valor se ha determinado erróneamente. Y que ello se debe de realizar atendiendo al mismo método de valoración, o al menos a otro que permita obtener la convicción de que dicho valor de referencia se ha fijado de forma incorrecta aplicando los mismos criterios valorativos. Es decir, que el informe aportado debía “hablar el lenguaje de Catastro”, no bastando con que la pericial acreditase que el valor de mercado del inmueble era inferior al de referencia de Catastro. Lo mismo ocurría si la prueba aportada por el contribuyente consistía en la aportación de una tasación hipotecaria, habiendo declarado la citada Sala de Burgos que ““la mera diferencia de cuantías entre la tasación hipotecaria y el valor de referencia, sin explicación alguna que justifique la discrepancia y el error que se ha podido cometer en la valoración, o el por qué el valor de referencia es superior al de mercado, no sirve a los efectos de sustituir uno por otro. (…) Cuestión distinta es que la tasación hipotecaria, convenientemente explicada, por sí sola o conjuntamente con otros elementos probatorios - dictámenes periciales normalmente -, pueda enervar el valor de referencia cuando sea superior al de mercado.” La sentencia del TSJ de Canarias de 15-7-2024 No obstante, en dicho artículo publicado en Idealista me referí también a la sentencia del TSJ de Canarias de 15-7-2024 (recurso 208/2023) que había sostenido una interpretación distinta. Ello, porque este Tribunal sí entró a valorar la prueba pericial aportada por el contribuyente, a pesar de que no iba dirigida expresamente a denunciar la forma en que se había calculado en el caso concreto el valor de referencia. En dicha sentencia el Tribunal valoró favorablemente el informe pericial que se le había aportado, emitido tras la visita al inmueble del perito, y que reflejaba su calidad, año construcción, superficie construida, habitación y baños, garaje, estado conservación, acudiendo a tres métodos distintos de valoración (comparación -identificando los testigos que se encuentran en la zona-, método del coste y método residual) arrojando a través de dichos métodos un valor muy similar, y en todo caso alejado del fijado como residual por Catastro.  Además, y en cuanto a la valoración de dicho informe, añadió el TSJ canario que es la normativa del ITP la que permite la impugnación del valor de referencia, y establece la necesidad de requerir informes vinculantes y preceptivos, lo que implica que estamos ante un valor que admite prueba en contrario, y que por ello susceptible de impugnación.  Todo ello, concluyendo de forma lapidaria que “Difícilmente cabe su impugnación si con el informe emitido por la Dirección General del Catastro y sin examinar el informe pericial de parte se desestima, sin más dicha impugnación, tanto en vía administrativa como económica administrativa.” El Supremo decidirá qué prueba hay que aportar frente al valor de referencia Pues bien, dicha sentencia favorable al contribuyente fue recurrida ante el Tribunal Supremo por el Gobierno de Canarias, y ahora el Alto Tribunal tendrá que determinar qué contenido debe tener la prueba que se aporta frente al valor de referencia. En efecto, mediante Auto de 29-4-2026 (recurso 8442/2024) el Tribunal Supremo ha acordado “Determinar si, en las transmisiones de bienes inmuebles, el valor de referencia fijado por la Dirección General del Catastro conforme a lo establecido en el artículo 10 Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, es el que debe servir de base imponible en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, en todo caso; o, se trata de una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada en vía contencioso administrativa mediante otros medios de prueba, incluidos los informes periciales, que permitan acreditar que el valor del bien es inferior al valor de referencia.” En el referido Auto, el Supremo se hace eco de la reciente sentencia 13/2026 del Tribunal Constitucional, indicando que “El Tribunal Constitucional considera relevante, así, desde el punto de vista constitucional, que este sistema de cuantificación de la base imponible, basado en el valor de referencia, está abierto a su contradicción, permitiendo acreditar sin límite probatorio alguno, dictámenes periciales incluido, un valor distinto, afirmando que se trataría de una presunción iuris tantum en la determinación de un valor que exige una prueba suficiente en contrario para quien quiera desvirtuarla.”  Además, añade que “Ese criterio es el que aporta, también, la sentencia aquí impugnada, que sostiene que el valor de referencia goza de presunción, pero no es una presunción absoluta (iuris et de iure), sino iuris tantum, y puede ser impugnado conforme al propio artículo 10 LITPAJD, correspondiendo en último término a la jurisdicción contencioso-administrativa revisar la corrección del valor de referencia cuando el contribuyente aporta prueba suficiente.” Por ello, el Auto llega a la conclusión de que “resulta conveniente que esta Sala Tercera del Tribunal Supremo se pronuncie desde el punto de vista de la legalidad ordinaria sobre la caracterización del valor de referencia y el alcance del derecho de impugnación que se reconoce a los obligados tributarios.” Cómo afectará la sentencia que se dicte a los contribuyentes Estamos en definitiva ante una sentencia de gran importancia para los contribuyentes que se encuentran enfrascados en su lucha contra el valor de referencia de Catastro. Ello porque un pronunciamiento favorable del Tribunal Supremo otorgará una mayor libertad probatoria a los contribuyentes a la hora de impugnar el valor de referencia, pudiendo éstos aportar una prueba que acredite el valor de mercado del inmueble, sin necesidad de que dicha prueba tenga que limitarse a identificar posibles errores en el cálculo del controvertido valor. En definitiva, una sentencia favorable del Supremo dejaría atrás la actual interpretación restrictiva de los Tribunales, que da por sentado que el valor de referencia se corresponde siempre con el de mercado del inmueble, y que por tanto sólo permite cuestionarlo si ha existido algún error al calcular dicho valor según el método utilizado por Catastro. Por ello la admisión del Auto es ya una gran noticia para los contribuyentes, y en los próximos meses habrá que estar atentos a la sentencia que finalmente se dicte.

La tasa de emancipación juvenil en España ha caído a su nivel más bajo desde que hay registros del CGJ (14,5%). El alquiler es la opción mayoritaria entre quienes sí logran emanciparse, la mayoría compartiendo piso. Lograr tener la independencia suficiente para poder salir de casa de los padres se está convirtiendo en una opción cada vez más difícil para muchos jóvenes, y se aplaza más en el tiempo. El último Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE) confirma que apenas un 14,5% de los jóvenes (poco más de un millón) ha logrado independizarse en 2025, con una edad estimada que alcanza ya los 30,2 años, superando el umbral de la propia estadística. Pese a la mejora del mercado laboral, siguen sin alcanzar lo suficiente para poder acceder a una vivienda, ya sea en propiedad o alquiler. La tasa de emancipación juvenil en España ha caído a su nivel más bajo desde que hay registros, con apenas ese 14,5% de los jóvenes que sí ha logrado independizarse durante el año pasado, lo que supone 48.513 jóvenes menos viviendo fuera del hogar familiar que un año antes. Algunos han tenido que volver a casa. Y es que, además, la edad estimada para poder independizarse alcanza ya los 30,2 años, superando el propio umbral estadístico del CJE. Por tramos, entre los 16 y los 24 años se han independizado el 4,5% (216.959 personas).  Mientras, entre los 25 y 29 años, lo ha hecho la mayoría, el 33,1%, lo que supone 853.159 jóvenes. En total, ahora viven fuera del hogar 1.070.119 jóvenes. El alquiler es la opción mayoritaria entre quienes logran emanciparse. El 55% de los jóvenes emancipados vive de alquiler y aumenta el número de quienes comparten piso, el 33% del total, mientras que el 19,7% consigue vivir solo. Más de seis millones de jóvenes siguen viviendo con sus padres En el otro lado de la encuesta, el 85,5% de jóvenes entre 16 y 29 años en España no se ha independizado, récord de la serie histórica del Observatorio de Emancipación de 2025 elaborado por el Consejo de la Juventud de España (CJE). Esto quiere decir que unos 6,3 millones de jóvenes españoles siguen en casa de sus padres, sobre todo por el "obstáculo" que supone el acceso a la vivienda. El Consejo de la Juventud afirma que, pese a la mejora del mercado laboral juvenil, con un incremento salarial medio del 1,7% interanual y una caída del paro juvenil hasta el 17,2%, su nivel más bajo desde antes de la Gran Recesión, esto no ha compensado el incremento de los precios de la vivienda. Según los datos del Consejo, el precio medio de los alquileres en España alcanza los 1.176 euros mensuales, lo que equivaldría al 98,7% del salario medio que cobra una persona joven. Mientras, el precio medio de una vivienda en el mercado libre llega a los 223.000 euros, un 13,1% más que en 2024.  Para afrontar la entrada a la vivienda, el CJE estima unos 66.900 euros, lo que supone casi cinco años de salario íntegro para una persona joven.  El Consejo de la Juventud de España asegura que “esta situación desplaza el acceso a la vivienda desde el esfuerzo individual hacia la capacidad económica de la familia, consolidando profundas desigualdades entre quienes pueden emanciparse y quienes no, con la ayuda familiar”. Haciendo zoom sobre le mercado laboral y social, se aprecia como el 33% de los jóvenes ocupados trabaja a tiempo parcial, una situación que afecta especialmente a las mujeres. Además, el 29,3% de la población joven se encuentra en riesgo de pobreza o exclusión social en 2025 "La vivienda ha dejado de funcionar como un elemento de estabilidad y autonomía para convertirse en uno de los principales factores de empobrecimiento juvenil", advierte el Consejo de la Juventud. "Tener empleo ya no garantiza poder desarrollar un proyecto de vida independiente (…) la vivienda está engullendo toda posibilidad de prosperar y quebrando la relación clásica entre trabajo y proyecto de vida". La entidad reclama medidas capaces de ampliar el parque público de vivienda, regular efectivamente el mercado del alquiler y garantizar que las políticas públicas de vivienda respondan a las necesidades reales de la juventud

E l mercado de la vivienda en España ha despertado de su letargo. Después de una década caracterizada por el estancamiento y tras la devaluación que siguió al estallido de la burbuja financiera, los precios han vuelto a emprender una clara escalada que domina el debate público. Ante esta realidad, ha cristalizado una narrativa en ciertos sectores de la política que atribuye este encarecimiento casi en exclusiva a factores especulativos, señalando como culpables a los grandes fondos de inversión, a la retención de la propiedad por multipropietarios y argumentando que la solución no pasa necesariamente por construir más, sino por distribuir el stock existente. Su premisa parece intuitiva, ya que antes de 2008 se construyó a un ritmo frenético e histórico y, aun así, los precios no dejaron de subir. Por tanto, concluyen, aumentar la oferta es inútil, ya que solo alentaríamos el acaparamiento y, con ello, inflaríamos aún más los precios. Sin embargo, el rigor macroeconómico nos obliga a desmontar este silogismo. Equiparar el escenario actual con el de 2008 no solo es un error analítico, sino que aboca al país a políticas públicas ineficaces. La realidad que revelan los datos es justamente la opuesta, es decir, hoy no sufrimos una burbuja especulativa que conlleva un aumento especulativo de precios, sino un severo shock de oferta. Paradójicamente, esto último puede en sí mismo alentar la especulación. Pero esta no nacería de un contexto de burbuja crediticia como sí sucedió antes de 2008, sino por la transformación de un bien de uso y disfrute en un activo escaso susceptible de ser usado para obtener rendimientos excepcionales. Pensemos en lo siguiente. Las burbujas especulativas se comportan exactamente igual que un incendio forestal. Así, para que las llamas se propaguen estas necesitan oxígeno. Una burbuja inmobiliaria necesita igualmente su oxígeno, que antes de 2008 fue el crédito. La crisis que culminó en 2008 fue, en esencia, una excepcionalidad financiera inducida por una asunción de deuda privada irracional, no simplemente una crisis de ladrillos